●高杠杆下的信贷扩张是这轮楼市强劲飙升的最直接原因，是信贷扩张让房价插上了翅膀，买涨不买跌、预期驱动的大城市房价已经纯粹是金融现象，要遏制大城市房价飙升就需要多采用金融手段、从降杠杆入手。

　　●政府自身应该积极参与住房供应体系的结构性改革中来，转变公共住房保障方式，创新“托底”机制，加快实物保障与租赁补贴并举。支持推进公租房货币化，完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。

　　●逐步放宽住房保障准入标准，主动面向新就业大学生、青年医生、青年教师以及其他青年专业技术人员等“夹心层”群体，提供有限产权的自住型住房，可租可售，释放真正的刚需。

　　2016年中央经济工作会议对如何促进房地产市场的健康平稳发展问题给予高度重视。会议公告指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。中央对住房问题的这次最新意见指出了必须以突出住房的居住属性为“牛鼻子”来设计房地产市场长效机制。在中央对住房进行准确定位之后，如何落实“让房子不是用来炒的”就成为当前经济工作中具有高度紧迫性的重要内容。然而，要在政策实践中科学有效地落实“房子是用来住的、不是用来炒的”，又需要对这个命题有全面完整和准确的认识。

　　从理论上理解“房子是用来住的、不是用来炒的”

　　对如何理解“房子是用来住的、不是用来炒的”，我们认为从理论角度看应有以下认识：

　　首先，“房子是用来住的、不是用来炒的”并不是反对住房具有投资功能。这句话强调的是，住房的投资功能必须建立在服从和有利于发挥住房的居住功能为前提。中央并没有否定住房的投资属性。只要是市场经济，住房就天然同时具有居住和投资双重属性，这点是无法抹灭的。然而，住房的投资功能并不是无限制的，是必须以有利于住房居住功能发挥为前提，那些不是建立在居住功能基础之上或妨碍住房居住功能发挥的投资功能，是要禁止和反对的，这部分就是投机炒作。“房子是用来住的、不是用来炒的”，表明了中央对住房投机炒作坚决反对的坚定态度。

　　其次，住房投资与住房投机炒作最本质的区别在于当事人是否有市场操纵炒作行为。要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”，就要认识好住房投资与住房投机炒作的最本质区别到底是什么？从使用价值决定交易价值、交易价值围绕使用价值浮动的价值规律出发，我们的理解是，投资行为是遵循和服从价值规律，去认识去发现商品本身内在的潜伏的使用价值，投资本身是市场经济下价格发现机制的重要组成部分。而投机炒作是背离和不尊重价值规律，并不在乎这个商品内在的使用价值是多少，而只在乎该物品在短期内的交易价值。投机炒作有一个显著特征是，具有主观恶意的操纵炒作商品交易价值的行为，让商品的交易价值远远背离其内在使用价值，从而从中牟取暴利。如果只是买住房，然后用来出租让住房资源得到合理利用、居住功能正常发挥，业主静静等待住房因为使用价值上升而带来的交易价值上涨，从而获取合理回报，这是正常投资。但买了住房自己不住也不出租，刻意制造市场短缺，让市场接收到错误信号认为这个市场一直还是供不应求，有主观上人为去改变住房交易价格的内在动机并且付诸行动，这就是投机炒作。那些大量买房又大量囤房大量空置，还在市场上煽风点火制造恐慌心理，影响市场供需格局进而影响短期内交易价格的，就更加明显是投机炒作行为了。后面这两个都是政策要坚决遏制打击和禁止的。

　　在实践上落实“房子是用来住的、不是用来炒的”

　　根据要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”要从需求侧和供给侧双管齐下、供给侧是关键的理解，特提出以下建议：

　　首先，坚持降杠杆。虽然部分热点大城市的本轮房价飞涨也有供需基本面的一定基础，但高杠杆下的信贷扩张是这轮楼市强劲飙升的最直接原因，是信贷扩张让房价插上了翅膀，买涨不买跌、预期驱动的大城市房价已经纯粹是金融现象，要遏制大城市房价飙升就需要多采用金融手段、从降杠杆入手。2016年11月上海楼市调控政策第一次取得了立竿见影的效果，就在于“认房又认贷”加上全国性联网来认定二套房的组合威力很大。眼下大城市房屋总价高扬，入场买家极少数是第一次买房，大多数都是置换型购房或多次购房，“认房又认贷”本身把大部分购买力屏蔽在外了，再加上全国联网认购，相当于把外地炒房资金基本封杀在大城市之外。只有继续坚持在土地市场与居民购房两个维度都降杠杆，才能保证大城市楼市在中短期内的稳定。

　　其次，加强预期管理。住房市场天然存在严重信息不对称，开发商和中介的价格操纵行为往往由于难以认定而屡禁不止、手段层出不穷，刻意推动消费者恐慌性和非理性购房，引发市场大起大落。政府一方面要加强市场监管、鼓励行业自律、奖励消费者举报，另一方面也要努力推进统一市场信息平台建设，善于利用权威部门和专家人士发声来引导和稳定市场情绪。住房市场上的需求引导是一门大学问，但政府应该学会这门学问。

　　第三，强化市场管理。要引导好对住房的合理消费观和投资观，就需要精确打击住房投机炒作行为。具体的行动可以包括，首先绝对禁止个人一次性大量购房。“房子是用来住的”，一次性大量购房显然违背这个原则。热点一线城市的限购令短期内仍需要坚持，其他城市也要有购房数量的一定限制。即使以公司名义大批量购房，也要严格限定只能用于解决内部职工住房问题并且是出租形式，对于购房中弄虚作假逃避限购的，一旦发现不仅可以责令购房合同无效，还可以在若干年内禁入市场。进一步，如果发现一些个人近期大量短线操作住房买卖、快进快出、交易十分频繁的，不仅要很快提高其再次购房的贷款门槛和过户审查门槛，也要给予警告乃至阶段性禁止入市资格。同时，还需要加快全国不动产登记联网，查实每个人名下拥有的住房，或者至少通过银行联网系统了解一个人曾经贷款买过多少套房，对持有多套房者要重点关注，必要时候采取有效对策。另外，对于上海等短期内房屋库存十分紧张的城市，要提前做好应对房价反弹的政策储备，如在上海研究适度调高房产税税率，考虑从当前的0.6%微调到0.8%或1%，房产税的豁免面积也可适度收紧。上海楼市是全国楼市的指向标，如果上海有新政策出台，可以对全国楼市的预期产生影响。

　　第四，推进增量调结构。建立“房子不是用来炒的”长效机制要从推进房地产业供给侧结构性改革入手，供给侧结构性改革首先从增量入手。

　　在增量方面，要切实增加需求旺盛区域的土地供应指标、推进旧区改造、加快城郊接合部工业土地的再开发利用，方便闲置工业用地向住宅用地的转性，应该适度提高住宅用地的容积率，也要想办法利用城区闲置商办楼宇进行商转住。

　　增量层面，还要尝试新的土地出让方式。比如一部分热点城市的热点地段，当土地市场过热时候，对于住宅土地出让，可以尝试将70年土地使用权出让改为30-40年，甚至年租制，以冷却土地市场，也改变房源供应结构。

　　土地增量开发另外一个新思路是，可以在土地出让环节就要求房地产开发企业自持部分或全部商品住房以用于对外出租，一定期间或终身不得销售。房价高涨和市场迷漫投机气氛时候，市场上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤积空置纯粹作为投资品而空置，很难说真正有多少新建住房实际投入到居住供应中。新的模式下，开发商有很大的资金回笼压力，不敢囤积空置住房，实际投入到市场上的住房供给反而可能更多。新的模式有价值之处在于尽可能去除其投资属性，回归住房的居住功能。这个做法的关键在于限制住房的转让，类似于一种长租房或永租房的形式，投资功能大大弱化，更别说投机，只能用来居住，杜绝“炒房”的可能。新的土地出让模式还有利于降温土地市场，从而间接冷却住房市场。企业在这样约束下拿的地，减少毛坯房、增加装修房，加大对项目运营环节的重视，为市场提供长期、稳定的自住房源。就新模式下开发商资金压力而言，我们认为不必过于担心，要相信市场的生命力。长租房或永租房市场的稳定出现，正是千呼万唤的房地产投资信托基金（REITS）大显身手的时候了。房地产投资信托基金（REITS）的大发展，不仅是分解房地产市场对金融体系压力的必要机制，也是扩大居民投资渠道、增加普通老百姓分享城市增值的机会。

　　从北京市的试点情况来看，2016年11月首批4宗“限房价、竞地价”的地块成交结果均为开发商自持100%的商品住房，楼面地价最高不超过3.6万元/平方米。随着试点地块的成交以及后期政府部门对自持商品住房的专门管理，自持模式给租房市场提供了更多有效、高质量的供给，带来了居住条件的改善。另外，大量房源的增加，有望平抑住房租金，租房者的选择更加丰富多样，“购租并举”的住房市场已初现雏形。还有，试点成交地价的结果将土地价格稳定在合理区间内，对区域房价的未来预期和走势有一定的引导作用，有助于抑制房地产泡沫，使得市场预期回归平稳和理性。

　　第五、强化存量补短板。客观而言，上海等不少热点城市在中短期内仍持续性面临供需失衡，这些城市近年来土地供应持续下降，仅靠调控压缩需求，难以建立稳定房价的长效机制。所以这些城市在房地产市场调控方面除了强化需求侧管理，务必也要在供给侧方面多想办法，化解供需失衡压力。

　　中国城市住房部门在供给侧最大的短板是租房市场严重瘸腿。要做好长效机制，很关键的是要切实加快发展租赁市场和租赁产业。可以采取的措施包括，加快修订租房市场的法律法规体系及加强落实，并通过采取个人所得税及房产税减免等手段鼓励居民将闲置住房用于提供出租，尤其鼓励租赁长约。在热点城市住房租赁需求大的地段鼓励房地产开发企业改出售房屋为对外租赁房屋，同时用建立政策性住房金融机构等手段激励企业和机构提供长期性社会化租赁房源。同时，也通过改革住房公积金制度和重构政策性住房金融体系，来鼓励和扶助居民长期租房而不以买房为唯一选择。

　　中国房地产市场还有一个重大短板是房地产税收体系不合理不健全，重复征税多，并且重流转轻保有，这方面要加紧优化房地产税收体系，简化合并税种，并可以借鉴国际经验通过设立征收空置税来打击炒房行为。购买住房而不居住不出租不仅是投机炒作，而且也是巨大的资源浪费。国外一般会采用征税的手段来约束房地产市场的炒作，住房空置税就是其中一种。对住房征收空置税，可以把空置的存量住房逼入市场，有效增加住房供给。房产税虽然长远来看势在必行，但目前仍然落地难度很大，空置税的落地难度较小，更容易被广泛接受，税基更加明确和具体，计税方案设计相对比较容易，对“炒房”的打击更直接更精准。当然，空置税的征收方案还需要进一步设计，相关法律法规也需要及时跟进。

　　加大住房保障的托底作用，让人不着急抢房，炒房就会成为无根之萍。政府自身应该积极参与住房供应体系的结构性改革中来，转变公共住房保障方式，创新“托底”机制，加快实物保障与租赁补贴并举。支持推进公租房货币化，完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。动员社会力量，鼓励地方政府采取购买服务或政府和社会资本合作（PPP）模式，加强公共住房专业化、社会化与企业化管理，提高公租房运营保障能力。逐步放宽住房保障准入标准，主动面向新就业大学生、青年医生、青年教师以及其他青年专业技术人员等“夹心层”群体，提供有限产权的自住型住房，可租可售，释放真正的刚需。

　　（陈杰 作者为上海财经大学教授，不动产研究所执行所长）