约好卖房迁户口 爽约卖家败诉

　　学区房户口迁移纠纷突出 有的卖家被判赔近百万元

　　房屋买卖对于大多数家庭来说，都是一件大事，不少人买房后的第一件事，便是要将自己和家人的户口迁入新房。但在签订合同时，大多数人并不在意户口迁移问题，导致后续出现纠纷，特别是在涉及学区房等与户口关联密切的房屋交易时，甚至有些当事人要因此赔偿违约金近百万元。三中院调研发现，在两年来该院审理的53起涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件中，学区房引发的纠纷比例突出，占到五分之一。法官表示，“只要合同有约定，卖方不迁出户口的行为肯定会构成违约。”

　　案例1

　　承诺卖房后迁走户口

　　卖方不履约被判赔88万

　　为了孩子上学，赵某计划购买一套学区房。通过中介，赵某与李某签订了购房合同，约定以880万元的价格购买李某名下的房屋。由于考虑到入学前的审核，赵某还与李某约定，在房屋过户后的10日内，李某应将房屋上的所有户口全部迁出。如果没有依约履行，则李某要赔偿房屋总价款的10%作为违约金。

　　购房时赵某便反复强调了户口迁移的问题，李某也满口答应。但到了孩子报名上学的时候，教育部门审查发现，赵某购买的房屋上还有其他学龄儿童的户口，因此赵某的孩子不符合就近入学的政策。

　　查询后，赵某发现李某的两个孩子的户口都没有迁出，并占用了学籍，导致自己的孩子无法入学。于是，赵某将李某起诉至法院，要求李某依合同赔偿违约金88万元。

　　法院经审理认为，本案中，李某明知赵某购房的目的却仍然盲目作出承诺，签订合同后又没有及时迁出户口，使得赵某子女无法入学，可以认定赵某签订购房合同的一个重要目的无法实现。由于李某的主观违约恶意明显，故法院没有对双方合同约定的违约金标准作出调整，而是按合同约定判决李某赔偿房屋总价的10%，共计88万元。

　　案例2

　　卖方依约迁走自家户口

　　房屋上还有别人户口仍要赔

　　关于合同双方户口迁移的问题，可以依照合同解决，但更麻烦的情况是，涉案房屋上还登记有案外第三人的户口。由于历史原因，有些二手房虽然已经经过多次交易，但房屋上依然保留着曾经房主或其相关人的户口。

　　去年3月，闫某与康某签订了房屋买卖合同，约定闫某以459万元的价格购买康某名下的房屋。同时康某应在房屋过户30日内将户口迁出，否则应支付相应违约金。

　　虽然康某一家的户口依约迁出，但在落户时，闫某发现房屋上仍落有宫某等三个陌生人的户口，康某称宫某为前房主，户口一直在这套房屋上。据此闫某认为康某构成违约，起诉至法院，主张康某依照合同赔偿违约金22万余元。

　　而康某表示，现在房屋上存在宫某等人的户口，是第三人宫某不履行义务的结果。他已经积极要求宫某迁出户口，但宫某置之不理，法律上也没有途径能够要求其强制履行。因为宫某的原因却让自己承担违约责任，康某觉得十分冤枉。

　　三中院民一庭法官助理史智军表示，作为卖方，康某有义务审查房屋上是否存在他人的户口，既然双方约定了卖方负有户口迁出的义务，在闫某迁入户口时，房屋上仍有他人的户口，就可以认定违约。根据合同的相对性，闫某主张向康某索赔于法有据，如果康某认为其损失应由宫某承担，则可以另案解决。

　　幸运的是，虽然房屋上仍有他人的户口，当地派出所仍为闫某及家人办理了落户。考虑到闫某暂时没有产生实际损失，法院酌情降低了违约金的数额，判决康某赔偿闫某违约金10万元。

　　但虽然法院酌减了违约金，但史智军特别指出，由于案外人宫某迁出户口的时间无法确定，如果后续闫某确实因宫某未迁出户口导致损失，如房屋交易价值降低、影响子女上学等情况，还可以在实际损失发生后另行主张权利。

　　数据

　　户口迁移案中 学区房纠纷占到五分之一

　　2015年至2017年，三中院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件。三年间，此类案件数量逐年上升。

　　购买二手房时，价格、地段、户型等因素每个买家都不会忽略，而由于北京义务教育的入学资格与户籍挂钩，为孩子上学而购房的家长们，自然也把户籍问题纳入了重要考量。史智军表示，“学区房除了使用价值外，为保证子女上学也是一个重要的购房目的。”

　　根据三中院的调研，由于入学资格和户籍挂钩，导致学区房引发的纠纷比例突出，占到了三中院全部涉及户口迁移的买卖合同案件比例的五分之一。

　　判决

　　只要合同有约定 卖方不迁户口肯定违约

　　户口问题并不只困扰着购房者，一些卖房人也同样面临着复杂的情况。

　　三中院民一庭庭长齐晓丹表示，在工作中，他曾遇到过有老人通过卖房养老的方式，将名下房屋卖出，住进养老院，但因养老院不能落户，导致原房屋上的户口无法迁出。类似的还有卖掉唯一住房后租住公租房等情况，因现居住地没有接收户口的条件，导致双方在迁户问题上出现纠纷。

　　“只要合同有约定，卖方不迁出户口的行为肯定会构成违约。”齐晓丹表示，由于目前二手房买卖双方通常使用的是相关部门提供的北京市存量房屋买卖合同范本，因此关于户口事项的约定通常会被涵盖在合同中。有些当事人在签约时没有仔细阅读合同条款，便导致纠纷。

　　裁量

　　主张违约金100%胜诉 具体金额可酌减

　　在两年来三中院审理的涉户口迁移房屋买卖合同纠纷53起案件中，买方因户口迁移纠纷主张违约金赔偿的胜诉率达到了100%，但违约金被全额支持的比例仅有5%。其余的案件中，法官都依照案件事实，酌情对违约金数额进行了调整。

　　齐晓丹法官表示，由于违反户口迁移义务的违约行为通常会持续较长时间，因此双方约定的违约金标准相对较高，甚至有些案件的违约金高达100万元。但在司法实践中，由于迁移户口对不同类型的房屋造成的影响有一定差别，因此在裁判中不能“一刀切”。

　　在案件审理中，齐晓丹法官称，对违约金的酌定要以当事人的实际损失为基础，并兼顾合同的履行情况、当事人过错程度和预期利益等各方面因素，作出合理判断。有当事人在诉讼期间主动履行了迁户义务，或原告实际损失并不大的，法院会根据具体案情酌情调整违约金数额。

　　支招

　　约定尾款作迁户保证金

　　齐晓丹法官表示，目前，单纯的户口迁移问题仍然无法作为当事人起诉的诉求，因为户口能否迁移、如何迁移等问题属于公安机关户籍管理的职权范围，不同的区域还存在一定的差异性，法院对此没有审理权限，更无法强制执行。因此建议买方采用明确约定户口迁移时间及违约责任的形式来制约出卖人，督促其尽快迁出户口。

　　而涉及学区房时，情况就更为复杂，齐晓丹建议购房人提前核实交易房屋的户籍登记情况，向房屋所在地派出所咨询相关落户政策，并向教育部门核实学籍使用情况，以确保购买房屋后子女可以顺利入学。双方还可以约定保留部分尾款作为迁移户口的履约保证金，以敦促出卖人及时履行户口迁移义务。

　　禁止卖方用涉案房屋学籍

　　如果确实因出卖人未迁出户口，导致买方购买学区房的合同目的不能实现，买方有权解除合同，并要求出卖人赔偿损失。但当买方坚持要求对方继续履行合同时，三中院也在探索行为保全制度在此类案件中的应用。

　　行为保全是指在一方当事人的行为可能导致判决难以执行或造成他人的其他损害时，法院根据申请或在必要情况下，可以要求其作出或禁止其作出一定的行为。早在2016年，海淀法院就已通过行为保全方式，在房屋买卖纠纷进行中禁止卖方使用涉案房屋学籍，保障买方子女顺利入学。

　　尽快研究“户随人走”政策

　　“我们也建议户籍管理部门尽快研究‘户随人走’的管理政策，防止因政策原因而导致无法处理的当事人持续违约情形。”

　　齐晓丹法官建议户籍管理部门尽快建立各类落户渠道和政策统筹机制，分类完善落户标准和政策，严格规范户口审批管理，从政策层面防止出现当事人长期占据户口不迁出的情况。（记者 刘苏雅 插图 王金辉）