近日，云南省镇雄县人民法院对一起已交付九年多的房屋反悔请求确认合同无效的案件作出一审判决，因该案被告谭家仙系原告常绍端与谭其光之女，实际占有其父母的房屋，被告陆明菊向被告谭家仙购买房屋，符合表见代理的法律特征，遂驳回原告常绍端对被告陆明菊、被告谭家仙、被告陆明琪确认合同无效的诉讼请求。

云南省镇雄县人民法院经审理查明，原告常绍端与谭其光系夫妻关系。谭其光生前系镇雄县烟草公司职工。其以本人名义向镇雄县烟草公司购买位于镇雄县乌峰路2号的公司家属房2幢301室70%的产权。2002年9月15日，谭其光去世后此房由被告谭家仙居住。2003年5月26日，被告谭家仙（暨原告常绍端与谭其光之女）与被告陆明菊签订房屋转让协议，由谭家仙将位于镇雄县乌峰路2号2幢301室房屋转让给被告陆明菊。协议签订价款付清后，谭家仙将该房交给陆明菊。同年，陆明菊又将该房转让并交付给陆明琪居住使用。2010年5月25日，镇雄县房地产管理所将该房屋登记为谭其光所有并颁发《中华人民共和国房屋所有权证》。

云南省镇雄县人民法院认为：谭其光向镇雄县烟草公司购买位于镇雄县乌峰路2号的镇雄县烟草公司家属房2幢301室70%产权。镇雄县烟草公司为谭其光办理该房所有权证，证明谭其光对该房享有所有权。2002年9月15日谭其光死亡，该房由被告谭家仙管理使用。2003年5月26日，谭家仙将该房有偿转让给被告陆明菊，约定该房自转让之日起，若甲方亲属有任何争议，并在争议中引起的一切后果和造成的经济损失全部由甲方负责。被告陆明菊买房后转卖被告陆明琪。根据《合同法》第49条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，被告陆明菊有理由相信被告谭家仙有代理权，且房屋买卖后已交付使用9年之久，原告常绍端作为被告谭家仙之母，对被告谭家仙的卖房行为没有提出异议，证明被告谭家仙有代理权，其代理行为有效，故对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决驳回原告常绍端对被告陆明菊、被告谭家仙、被告陆明琪的诉讼请求。

表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。表见代理实质上是无权代理，是广义无权代理的一种。若无权代理行为均由被代理人追认决定其效力的话，会给善意第三人造成损害，因此，在表见的情形之下，规定由被代理人承担表见代理行为的法律后果，更有利于保护善意第三人的利益，维护交易安全，并以此加强代理制度的可信度。本案中即属于被告陆明菊有理由相信作为原告之女的谭家仙实际居住着该房屋，是有代理权的，故该代理行为有效。

        作者：镇雄县人民法院  李鸿林