中国的房价为什么降不下来？著名经济学家郎咸平解读了中国房价变动的内在逻辑，告诉你房价降不下来的秘密。


    中国国家统计局12月9日公布的房地产开发投资数据显示，1-11月份，中国房地产开发投资64772亿元，同比（较上年同期）名义增长16.7%，增速较1-10月份提高1.3个百分点。房地产的又一个“暖冬”来临。

    中国的房价为什么降不下来？著名经济学家郎咸平解读了中国房价变动的内在逻辑，告诉你房价降不下来的秘密。


房价下跌，这只是一个统计游戏

    早在2012年3月18日，国家统计局公布了2月份中国70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，虽然2月份房价整体仍呈上涨态势，但70个大中城市中有45个城市新房价格环比下降，涨幅缩小的城市个数也明显增多。

    从同比数据来看，一线城市中除广州外，北京、上海、深圳等多地新建商品住宅和二手住宅价格均出现了明显下调。

尽管如此，房屋价格仍远超居民收入水平，房价调控何时才能真正发挥效力，使之回归合理价位，这不仅是温总理的期望，也是国人共同的心愿。

2月份的数据显示，70个大中城市中，有60多个城市的房价是下跌或者停涨，以前这个词叫“涨停”，现在叫“停涨”，这个现象应该怎么理解呢？

我是最不喜欢谈表面现象的，但是我们先来谈一个表面现象，然后透过现象看本质。

第一，这个数据，就是和1月份相比，房价好像不涨了，还有点微跌的可能，因此政府可以说，你看我们调控成功了是不是？这个表面上看起来是非常好，可实际上，这是一个很有趣的统计数字。


以北京市为例，交易量大幅下跌是没错，比如说2011年二手房的交易量下跌了38%。那么房价也跌。怎么跌呢？把通州都平均进去的话，那它肯定跌了。

但是，通州不是北京城区，把它也平均进去了，这样当然是跌，但三环之内并没怎么跌。这样平均下来好像是跌了，政府觉得调控成功。

想买房的人呢，就到郊区去买，比如说到通州去买，通州跌了，心里也好过一点。市区的人呢，房价没怎么跌，心里也挺好过的，因为本来就有房。所以说看起来好像是一个皆大欢喜的局面。

开发商更有意思，中小型开发商被大量淘汰，大型开发商却越来越壮大。比如说，2011年万科的销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园，它的销售量和利润也都上升了35%。出现了越调控，大开发商利润还越高的现象。因此大开发商掌控了大量的资源，是真正的利益集团。

等于是重新一轮的洗牌，让这些大鱼把小鱼都给吃了。然后小鱼呢？2011年地产界有规模的收购兼并高达124宗，再加上小型的兼并以后，地产界所有的收购兼并总金额超过1500亿。也就是说，调控之后小鱼慢慢被吃掉了，而大鱼则变得更大了。

以前曾经提过一个现象，叫“进入房地产”，就是比如说做医药的、做矿业的、做制造业的，都跑去做房地产。现在叫“逃离房地产”，这些小鱼都跑出去了，不做房地产了，比如说回去做医疗或者做矿业去了。

而且还有最后一个，2010年土地出让金是2.7万亿，2011年高达3.15万亿，创历史新高。地方政府也挺高兴，因为出让金也上升了。因此可以说，调控的结果是表面上看起来皆大欢喜。

所以这就是个统计游戏。因此我同意温总理曾经说的，如果按照与收入比的话，房价还远远没有回归到合理价位。

谁才是高房价的幕后推手

这一轮的房地产调控有两个“红线”，一个叫限购，一个叫限贷，这两个作为现在房地产调控最核心的东西，也有一年了。那我们现在回过头来看看这一年到底成效几何呢？
这也是我在微博里面谈到的一个我们应该关心的重点，也就是说，政府知不知道应该要调控房价？它当然知道的，它认为房价确实应该要调控。

民生是非常重要的事情。可是我想提出一个简单的数字，我们做了一个统计，房价里面有12项税跟50多项费，加在一起占到了房价的70%左右。那我请问你，谁是高房价的最大推动力？

因此用一个所谓打压的方式，不准那些需要买房的人买房，当然不准炒房是另外一回事，但是全世界都在炒房，为什么中国不能炒呢？

美国政府给民众最低的贷款利率，鼓励他们去炒房，可是人家为什么就不炒呢？因此这个问题是我们自己要检讨的，为什么只有中国在炒房？

问题是房价要按照温家宝总理所讲的“降到合理的价位”，可是怎么降啊？70%是税费，这是刚性的，降不了；10%是最起码的构建成本，降不了；开发商20%的利润，也降不了。

这里面还有很多的灰色支出，至少还要有10%的利润，来保障它的灰色支出。所以加在一起等于90%。我们能不能突破90%这个刚性关口？

作者郎咸平，著名经济学家，现任香港中文大学讲座教授。著有《财经郎眼08》。