居民马某是位年纪70岁的老人，他和老伴想买套大约90平米的商品房住，就看到外面张贴的卖房广告，去买房，当时广告上说房屋有90平米，而且还有一个碳房，这位马姓老人就与房主联系说要买此房，当与房主见面后，老人要求看房和房产证时而房主说房子实情和广告是一样的，就要求老人先交11000元的定金才给看房，老人就交了定金与房主也签了定金收据，拿到此房钥匙后就和老伴去看房，进到此房后并不像广告上说的那样，房子经过老人实际测量才60平米，老人要求看房产证时，房主却说要把房款全额付清后才给房产证。听房主这样讲，老人觉得有些上当的感觉，就要求房主退还定金，不买此房了。房主也不退定金硬把房子塞给老人，还要求老人把房款付清。老人没办法只好来我院咨询。

法官释法说理：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

因此，如果售房广告中对于“房屋面积”的承诺明确具体真实，且对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，即使该等承诺未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，房主人如果违反的，应当承担违约责任。

 作者：鲁甸县人民法院毛智超