中国房产泡沫生成、预测、调控与破灭原理--大江法律服务网官网-www.flfww148.com

但聪明的预测者显然无法预见到，2008年金融危机的爆发。更无法预见中国政府的4万亿刺激政策引出的信贷洪水泛滥。水（货币）大涨船（房价）自然高。“测不准定律”，主要是指“人性”的变量难测。尤其遇上政治利益权衡时，会变得高深莫测。也正因为有人的非理性存在，人为扭曲市场行为，便可造成市场失效假象，测不准定律由此“诞生”。

前期预言房价下跌的赌局者，自认“赌输”践约裸奔。风险揭示者总是会先成为“输家”。这或许是人类“宿命”。

关于房地产宏观调控问题。过去10年来九次调控已经被证实无效。最近姚洋教授撰文谈到了“卢卡斯批评”。也即“理性预期假说”。认为公众能够完全预期到政府政策的初衷和效果，并事先采取应对措施，从而使政府（调控）政策失效。

也就是说，中国民众已不再是政府政策的被动接受者，而是会积极地做逆向思维和反向推演，揣摩政府政策的“意图”，并预先做出回应。不仅如此，逆向思维还形成了与政策相反的效果。比如，政府限购什么就买或投资什么。事实证明，果实总是香甜的。有人将此比作中国麻将牌里“限糊”打法，就是不打出对家所需要的牌，让别人无法糊牌。

房地产泡沫生成与破灭，是快速发展后的国家难以逃过的劫难。从1997年的东亚、1990年的日本、2006年的美国、近期的欧元区国家，全没有逃过房产泡沫生成与破灭灾难。事实上，房产调控不仅无效且无理。它往往会掩盖事实真相，让社会资金和资源全面错配。最终总是导致灾难性的的经济后果。

在中国，房产泡沫生成的核心机制与西方国家并不相同。归纳一下，大体上有三个：土地机制、货币与信用（信贷）机制、金融机制。

第一，土地机制因素。简言之，就是土地供应的行政垄断与住房的市场化之间的冲突，也即住房需求市场化与土地供应行政化之间的冲突。事实上，是房价与地价的双轨和多轨制之间扭曲形态。比如，小产权房与市场商品房之间的差价问题。这种制度本身就会扭曲市场化的房地产行业。比如说，中国土地的性质被人为分为农业、工业、商业和住宅用地，土地价格机制被行政分裂。

中国现存的土地制度，无疑是房价泡沫生成的第一大内因。它是计划经济时代遗留下来独特的制度。城市土地国有、且可以转让使用权；农村土地集体所有，但不能进入流通市场。农村土地须经国有后才能进入市场流通。也即供应并非有市场化机制决定。

在中国，购买城市房产，可以等同于购买这座城市的“股票”。由于土地供应及供应预期不足，使得住房需求显得过多甚至过度。这自然会抬升房价定价和房价高估值。事实上，中国城市土地实际供应是充足的，房价上涨主要是市场错误心理预期和把住房作为投资品所推动。

土地机制推升房价上涨，更大程度上，是由于土地金融推动了货币与信贷循环扩张导致的。土地作为一种可抵押的资产，在中国形成较为独特的土地金融模式。其核心是与银行信贷、央行货币三要素互动催生土地资产泡沫化的核心机制。

第二，货币与信用（信贷）机制因素。首先，货币超发无疑是推动房价上升的关键要素。过去10年，M2由20万亿快速增长到超过100万亿，这远远超过GDP和人均收入的增长。房地产市场事实已成为货币超发的黑洞，这也是中国没有恶性通胀的根本原因。

其次，信用相对于货币推升房价上涨比较隐蔽。信用与货币紧密相连但绝非是同一回事。最简单地说，货币是支付工具或手段，信用是跨期配置，也即把未来的收入现在花掉。信用本质是一种负债，如果信用没有约束机制危机自然形成。

债务问题已经成为当今世界经济主要风险。实际上，债务产生是典型的跨期配置和决策问题。比如，一个人收入预期很好，负债就可以平滑收入和消费，改善生活。若预期收入不好，负债则会陷入个人财务危机。2007年美国次贷危机，就是后者最典型案例。而宏观层面的危机就是由微观集合而成。

现代经济、“现代人”的与传统经济、“传统人”最大区别，就是拥有现代“信用”。按揭就是其中典型的一种现代信用制度。现代“信用”的出现，无疑对现代经济发展是具有划时代的意义。但危机从此也伴随现代经济发展全过程。

其三，现代商业银行的信贷野蛮扩张，是最终导致泡沫生成的关键因素。而最先揭示这点的理论是“金融内生不稳定假说”。1970年代，经济学家明斯基就提出了这个假说。事后经1990日本金融危机、1997年东亚以及2008年美国金融危机所证实。

明斯基这个理论，恰是把重点放在银行信贷的作用上。他认为在一个不受到政策干预和缺乏自律的金融体系内，信贷是顺周期的。当经济处于上升阶段时，信贷会扩张；而当经济下行时，信贷便会紧缩。信贷的这种顺周期行为形成了金融体系内生的不稳定，并最终造成危机的爆发。

第三，金融机制因素。金融市场是现代经济发展的自然生成。金融市场至少有两大功能：一是，把储蓄转化为有效投资；二是，给风险定价并分散风险。从后者角度看，现代经济就是风险经济。它鼓励人类勇于冒险而不是一味守成。

今天，我们已经可以确定这样一个事实：以银行为主导体系的国家经济，远不如以金融市场为主导体系的国家经济。美国是后者的代表，而中国恰是前者的典范。

从金融市场“有效转化”功能看，美国的纳斯达克市场催生了太多的现代科技与创新公司。而对应的欧洲和日本是后者的代表，它们曾经辉煌的电子科技企业正在走向衰败。如果对比两个不同主导金融体系下的微观企业，结论是不言自明的。

再从金融市场的风险定价与分散功能观察，2008年金融危机五年来，美国正在走向复苏，而欧洲至今无法摆脱衰退甚至走向衰退。其原因是很清晰的。这里仅以失业率对比揭示两者的差异：美国从最高近10%失业率目前已降至7.5%；而在欧元区的17个成员国中，失业率高达12%而且还在不断攀升，其中西班牙的失业率更是这个数字的两倍。

4月中旬，黄金暴跌，在中国却出现了抢购黄金风潮，买黄金就像买大白菜一样。其中最根本的原因，就是中国（金融）资产或金融市场金融产品不足和投资需求过旺所导致的。因此，可以说“中国大妈”抢购黄金被华尔街宰割，是被无效更缺乏信用的金融市场逼上了梁山，只能“落草为（华尔街）寇”。

中国金融市场的发展深度和广度不足，使得资金供求双方难以得到有效对接。结果是资金需求的企业不得不借高利贷生存，而资金富余和闲散者又缺乏对等的投资渠道和市场。一边是嗷嗷待哺的800多家IPO排队企业，这还不包括新三板上市不低于2000家以上的科技、创新企业；另一边是接飞刀抢购黄金的中国大妈们；而中国大叔又积极投身于风险极高地高利贷与理财产品市场。

从上述角度审视中国房价，如果不能解决中国金融市场的信用和有效转化问题，中国房价还会坚守泡沫，而一线城市或许还会疯狂。事实上，中国民间资金几乎把中国能炒作的资产已经炒了个遍，已经说明了中国金融市场的无效性和信用缺失状态。

房地产泡沫的生成，实际上是多种变量因素合力的结果。但以上三大机制无疑是主因。利率和汇率市场化同样影响房地产市场。前者一直在使存款者补贴权力贷款者。后者影响资产的定价。我们没能阻止房地产泡沫的生成，也不会有主要责任者。问题的结构已经被游戏的规则全面界定好了。结果集合也就自然得到了界定和约束。

接下来，揭示房地产泡沫破灭的原理更显迫切性。

在笔者看来，至少有三个原理促成房产泡沫破灭，它们是金融规律、房产登记制度、房产税全面推出。

其一，经济和金融规律，是促成资产（在中国现阶段是房地产）泡沫破灭的主要原因。这点“明斯基时刻或拐点”已经阐述十分清楚。在中国当下，事实上，房地产泡沫已经开始破裂。其中，最典型的三个城市或区域是，温州、鄂尔多斯和海南。

病来如山倒。任何拒绝市场惩罚和调整，只会使痛苦愈加漫长，并可能成为僵尸市场。我们必须学会尊重经济与金融规律。还应该学会如何面对“失败”。

而三四线城市中造鬼城的城市中，将是第二波泡沫开始破裂的城市。它们包括天津滨海的响螺湾，还有贵阳新城、海南琼海、湖北十堰、辽宁营口、山东乳山和南通新区等等。

至于一线城市房价，由于有钱人存在涌向大城市的传统心理，以及大城市更好集聚效应，其房价不具有代表性和可考察性，因此不排除还有“暴涨”可能。房价调整也会“走农村（三四线城市）包围城市（一线城市）”的道路

其二，国务院已经明确，2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。今年媒体披露的房叔、房婶、房爷情况看，拥有多套灰色房产的政府官员不是小数。他们被迫出售房产，会使供应暴增，最终使得住房供求关系逆转。

这点，完全可以从茅台酒价格和市场囤积量变化，得到启示和验证。

其三，房产税全面推出。首先，房产税征收是世界通行惯例，也是大势所趋。征收房产税不过时间上和方式上及税率高低问题。其次，房产税肯定会抑制房价上涨，至少对于空置房会起到关键性作用。

中国房价未来变化及趋势预判：短期分化、中期震荡、长期熊市。

短期分化：也就是目前已经呈现的房价实际走势状况：一线城市继续躁动；温州、鄂尔多斯和海南房价继续下行；三四线城市焦灼与胶着等待变盘。

中期震荡：第一波下跌一段时间后，会有一次反抽。就如同5月份黄金价格反弹及A股从6000多点跌至5000点会出现反弹一样。之后，房价又会继续下行。

长期熊市：这是由房产周期性、住房供应和存量、金融规律使然。这一轮房地产牛市已经超过了10年，未来熊市也不会少于牛市的一半时间。

中国政府的调控打压房价政策，年底之前，或许会出现逆转。但愿中国经济不要总围绕房地产旋转。

当务之急，是打造中国有效和有信用的金融市场才是正途。