新京报讯 （记者马力）支付低廉的土地出让金从政府手中拿的科研用地，后“变身”成住宅高价卖给购房者。近些年，北京时常发生这种违规行为，并引起购房者与开发商的纠纷。北京市国土局昨日公布，查出9宗科研项目用地涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售行为，目前正在核查处理。
清查范围为2007至2009年审批地块
“科研楼当住宅卖”并非近两年才发生，早在四五年前，媒体就多次曝光数个科研用地擅自改变用途、违规销售的案例。
市国土局昨日表示，今年上半年，该局会同有关区县政府和主管部门，对全市2007年至2009年审批的科研用地项目擅自改变土地用途或违规销售行为进行清查，共发现9宗涉嫌未经批准擅自改变用途或违规销售行为，目前正在依法按规核查处理。
为何此次核查的是2007年至2009年审批的项目，市国土局没有给予回复。北京市房协秘书长陈志说，从2010年开始，北京对于非住宅类的项目擅自改变用途出售的问题，接连出台多项规定治理，如不得分割销售，违规出售的无法领取房产证等，而从2009年10月起，市规划委就停止对loft项目的审批。因此在2009年之后，这类擅自改规划、违规销售的行为得到了遏制。
大部分违规项目位于科技园区内
昨日公布的9个违规项目，朝阳区3个，昌平区3个，石景山区2个，通州区1个。
记者注意到，这些项目基本上都位于科技园区内，比如朝阳区的中关村电子城西区、昌平区的中关村生命科学园。不少项目之前也曾被媒体曝光过，如2009年曾曝光的昌平区中关村生命科学园内的春晖园项目，以及位于回龙观附近的尚城项目。
■ 链接
9个涉嫌违规项目
●朝阳区（3个）
中关村电子城西区E6地块
中关村电子城西区E7地块
双井西大望路北京化学工业集团有限责任公司研发项目用地
●石景山区（2个）
金顶街北路69号院研发楼
石景山科技园实兴大街教育科研罚没资产处置项目
●通州区（1个）
北京物流科技信息化研发基地
●昌平区（3个）
中关村生命科学园7-1地块研发楼（项目名称：春晖园）
中关村生命科学园7-2地块研发楼（项目名称：春晖园）
北京汽车治污工程研究生产中心A-1地块科研办公楼项目（项目名称：尚城）
■ 提示
买科研楼当住宅存风险
据专家介绍，与住宅用地相比，科研用地地价较低，开发商拿地成本也低，之所以把科研用地以住宅形式来建设和销售，主要是经济利益使然。购买这类房屋，业主会面临多个方面的风险。首先科研办公楼立项却改为住宅来销售，其用地性质与规划证不符。商品房必须经过竣工备案才能入住和办理产权证，如果在规划验收时通不过，就会导致竣工备案困难，交房和办理产权证会出现问题。
同时，科研办公楼立项的项目水电标准都是商用，跟住宅立项项目相比，生活成本高出了一倍。此外，住宅立项项目产权年限为70年，而科研用地立项的项目使用年限只有50年。
■ 焦点
土地非法批准使用应收回
专家称应重罚违法企业，购房者将无法办理住宅房产证
北京市国土局表示，按照《土地管理法》规定，国家实行土地用途管制制度。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。
这意味着，如果是科研用地项目擅自改变土地用途或违规销售，这必定是违法建设。
但对于违法问题如何处置，市国土局表示正核查处理，并没有提及具体处理原则和方向。专家称，对于非法改变土地用途，尚缺乏相对应的监管和具体处罚条例。
《土地管理法》规定，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，非法批准、使用的土地应当收回。至于这些项目用地是否被收回，专家说，还需主管部门依据法律和具体情况仔细斟酌。
另一种处罚可能是罚款，“即便不收回，也应该重罚违规企业。”专家说，购房者虽然不会涉及被罚，但也可能无法办理住宅房产证。
■ 个案
科研楼变身loft住宅
2009年，位于回龙观附近的“尚城”因将科研办公用地改作住宅出售，被媒体曝光。
变身卖楼每平米赚几十倍
尚城“本名”中天创业园，项目投资商是北京盛荣房地产开发有限公司。当年为拿到这块科研用地，盛荣房地产公司成立一家科研企业即中天华瑞科技发展有限公司。项目名定为中天创业园，在推广时摇身变为尚城，与其他楼盘一样向老百姓销售。
当时在市住建委网站上也显示，尚城项目名称是中天创业园，尚城是推广名。土地用途和使用年限是科研50年，批准预售的是1770套科研办公楼。这意味着，这些购房人当时的购房网签，也是按科研项目网签，而不是住宅网签。
2009年底，尚城已基本售罄，仅剩下一层的几套房源，当时楼盘均价已达1.7万-1.8万元/平米。这比开发商当初拿地时每平米数百元的价格翻了几十倍。一位业主称，虽然尚城的房价比周边高，但房子层高5.4米，可以隔成两层，也就是loft，相当于半价。
业主仍担心房产变违建
昨晚，尚城小区，不少老年人在楼前空地跳舞、闲聊。多数人不知道小区的特殊之处，只知道家里是小两层。
居民王女士说，买房时大家已听说房子是“商住两用房”，和普通住宅不同。入住一段时间后，房产证迟迟办不下来，最终导致了业主和开发商之间的矛盾爆发。接着，媒体曝光，所属中关村生命科学园表态称小区房子是违章建筑，或被强行拆除。这一切，都让王女士和邻居一度感到“受骗了”。
王女士记得，大概在前年，房产证陆续发下来了，“是50年产权”。
昨日，国土部门的又一次通报让王女士平复的心又揪了起来。她现在担心的是，还能不能安宁地在这里住下去。 |
