买卖双方协商后签订一份房屋转让协议，买方按约支付了购房定金，当时该房屋的土地使用权和房屋产权证尚未取得，在履行协议过程中，双方相互指责对方违约，结果卖方将房屋转让给第三人，为此买方向法院起诉要求卖方双倍返还购房定金。该案一房二卖是否合法？融安县人民法院审理这起定金合同纠纷案后，认定买方不履行合同主要义务，卖方将房屋转让给第三人且在转让之前已告知买方，卖方的行为不构成违约，依法判决驳回买方的诉讼请求。
2008年8月15日，黎某的妻子与其堂兄购买了一宗宅基地（该地属划拨地），双方未办理过户手续。之后，黎某夫妇在该宅基地上建好一幢四层半的房屋，房屋建成后尚未办理房产证。
2011年3月13日，黎某与黄某经协商后达成房屋转让协议，双方约定：黎某收到黄某交来房屋转让预定金2万元，经双方协商待公告期满，没有异议，办好过户手续后，黄某须即付清余款49万元给黎某，黎某即交清房屋产权手续给黄某。如黄某需过户，黎某随时配合黄某过户至黄某名下，所需费用由黄某自付，如黄某反悔，黎某有权不再退还定金给黄某。如过不了户，黎某需如数退还定金给黄某。随后，黄某在黎某的配合下以原宅基地主人的名义先后向国土资源管理部门及房产评估公司交纳该房屋土地从国有划拨转为国有出让的有关费用共计57693元。
2011年4月下旬，该房屋的土地使用性质变更为“国有出让”后，黎某多次通过手机联系黄某，并告知其可以办理房屋的产权过户手续，同时要求黄某支付购房款49万元，但黄某一直未支付。黎某多次催促后，明确告知黄某如不及时付款，房屋将另卖他人。
2011年6月20日，黎某再次打手机催促黄某，没有得到明确答复。次日，黎某与另一个房屋购买人签订房屋买卖协议，将房屋转让出去。同年6月30日，黎某将黄某以原宅基地主人的名义先后向国土资源管理部门及房地产评估公司交纳的变更土地使用权性质的费用57693元退还给黄某，黄某出具了收条，但双方并未就房屋预定金2万元的处理达成一致意见。过后黄某向法院起诉，要求黎某加倍退还房屋转让预定金4万元。
在庭审中，黄某称，其通过中介单位得知黎某有一栋四层半的房屋要转让，经双方协商后达成协议，约定房地产价格为51万元，其支付房屋转让预定金2万元给黎某，如黎某反悔则要加倍退还预定金。签订协议后其按照约定支付了2万元预定金给黎某，并另外出资给黎某办理土地变性手续。遗憾的是，黎某拿钱将国有划拨地变更为出让地后却毁约，擅自将房屋转让给第三人，造成其较大的经济损失。黄某提交《房屋转让协议》、黎某出具的收条等证据证明自己的诉讼主张。
黎某认为，黄某不履行合同的主要义务，在办理土地变性手续后其多次催促黄某交付应付的购房款，但黄某一再拖延，并要求先过户再支付房款，黄某这一不合理要求遭到其拒绝，其也多次联系黄某希望继续履行合同，但是黄某明确表示没有履行债务的能力，所以其才通知黄某解除合同并将房屋转让给第三人。根据合同法的规定，债务人在交纳定金后不履行债务的，无权收回定金，更不能主张双倍返还。黎某提交其与黄某的手机通话记录、《南国今报》2011年9月15日第七、八版刊登的柳州市法院系统公布的限制高消费名单（其中有黄某的名字）等证据，证明其与黄某签订房屋买卖合同到土地变性手续办好后一直积极与黄某联系，但黄某拒绝支付房款导致其将房屋另卖给第三人，其并未违约；同时还证明黄某作为一名“老赖”被法院限制消费和限制出境，并无购房的经济能力，买房属于高消费项目，黄某应该被限制，这充分说明了黄某的经济状况不佳，也不具备交易的诚信。
本案的争议焦点集中在一个问题上，即黎某将与黄某合同约定买卖的房屋转卖给他人的行为是否构成违约。
为了反驳黎某的观点，黄某又提交其与他人签订的商铺买卖合同、其在农行取款业务回单、转账业务凭证、合同对方出具给其的收款收条等证据，证明其有心买房子，同时也具备支付能力。
黎某以黄某超过举证期限举证而不予质证。法院通过综合分析本案证据认为，至今尚不能确定双方是否已就房屋买卖的付款问题达成一致意见，黄某补充提交的证据也不能完全确定黄某在当时确实具有买卖房屋的经济能力。
法院认为，双方当事人签订的《房屋转让协议》是双方的真实意思表示，且内容并未违反国家政策的有关规定，是有效合同。虽然当时黎某尚未取得涉案房屋的土地使用权和房屋产权证，但黎某已通过转让获得该房屋的土地使用权并实际拥有该土地上的房产，因此黎某在取得该宅基地的国有出让权后即可将该房屋转让他人。
合同签订后，双方均应履行各自的义务并享有相应的权利。在合同中，出现了二次办理过户手续的约定，从合同的整体意思及交易习惯来看，第一节出现的“过户手续”，应是指将该房屋的土地使用权由“国有划拨”转变为“国有出让”，而后一节出现的“如黄某需过户，黎某随时配合黄某过户至黄某名下”，指的才是房产的过户。根据本案合同的约定，黎某将该房屋的土地变性手续办好后，黄某即应向黎某支付49万元余下购房款，黎某即向黄某交清有关房屋产权手续。但在黎某多次催促下，黄某并没有向黎某支付余下的49万元，在这种情形下黎某才将房屋转让给他人。之后，黎某将黄某垫交的土地变性费用及评估费用共计57693元退还给黄某，黄某向黎某出具收条，双方当时并无异议，但并未就购房定金的处理达成一致意见。
黄某主张黎某违约将房屋转卖第三人应双倍返还定金，黎某认为黄某作为债务人在交纳定金后不履行债务的，无权收回定金，更不能主张双倍返还。法院认为，黎某与黄某签订购房合同后已尽合同义务，但由于黄某不履行合同主要义务，黎某才将房屋转让给第三人，且在转让之前已告知了黄某，黎某的行为并未构成违约，因此黎某不应承担双倍返还定金的违约责任。黄某作为房屋买受人在合同中的主要义务是向出卖人黎某支付房款，但在黎某多次催促下，黄某并未履行其主要债务已构成违约。从当时的情况看，黎某亦有理由相信黄某无能力履行债务，根据合同法的规定，黎某有权解除其与黄某签订的房屋买卖合同，根据担保法的规定，黄某无权要求返还定金，黎某的辩解理由予以采纳。因此，黄某要求双倍返还定金证据不足，法律依据不充分，不予支持。据此，法院依法作出判决：驳回黄某的诉讼请求。
广西融安县人民法院 江世金 |
