“划定免征面积”渐成重点三部门研讨房地产税实施路径

在《财政税收体制改革总体方案》(以下简称《方案》)于6月30日被中央政治局会议审议通过后，事关各方利益的房地产税终于进入新阶段。尽管至今仍未被全国人大列入当年度的立法计划，但各方对于房地产税实施路径已经渐有共识。

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)等中央部门，已经就房地产税的有关问题，进行了多次讨论。划定人均免征面积、归并涉及房地产的重复税种等，在讨论时均有涉及，并被主管部门汇总分析后上报。

按照目前相关方案的设计思路，未来的房地产税将在理清财税体制和房地产市场去投资化之间取得平衡。由于涉及复杂的立法程序，牵动各方利益的房地产税难以在短期内正式出台。

牵头部门之变

“不是财政部，也不是住建部。”7月3日清晨，在谈及当下房地产税相关工作的牵头部门时，住建部一位不愿具名的内部人士向《中国经营报》记者表示，按照当前工作任务的分配，财政部和住建部都不是房地产税工作的牵头部门。

两个独立消息源证实，目前履行房地产税工作的牵头部门，是全国人大预算工作委员会法案室(以下简称“预工委法案室”)。其原因是由于中共十八届三中全会通过的《关于深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)中，对房地产税明确提出了“立法征收”的原则。

在此之前的房产税试点工作，系由住建部牵头，会同财政部、国家税务总局实施具体工作。但从2014年年初开始，房产税地方试点扩围工作按照国务院要求全部暂停后，新的房地产税的相关工作一度转由财政部牵头实施。

在三中全会《决定》明确提出“立法征收”原则后，预工委法案室成为了牵头部门。“但是，预工委法案室的人手有限，具体的工作还是由国务院的各部委来承担，预工委法案室牵头主要是为了和立法工作能够有效衔接。”前述住建部内部人士向记者表示。

6月30日，中共中央总书记习近平主持召开中央政治局会议，审议通过了《方案》。据悉，方案中明确财税体制改革的具体工作为“六税一法”，“六税”当中，即包括房地产税。

记者了解到，财政部税政司正在初拟一个房地产税实施的基本方案。有消息称，财政部有望在2014年年底前拿出一个关于房地产税实施征收的总体方案。

归并税种前提

6月30日中央政治局会议公报显示，《方案》包括三项任务，其中第二项为深化税收制度改革，优化税制结构、完善税收功能、稳定宏观税负、推进依法治税，建立有利于科学发展、社会公平、市场统一的税收制度体系，充分发挥税收筹集财政收入、调节分配、促进结构优化的职能作用。

两个独立消息源向记者证实，目前房地产税讨论中的基本实施思路，与6月30日政治局会议公报中第二项要求基本“对应”和“吻合”。

目前，在多次关于房地产税的讨论中，均涉及到了“税种归并”的问题，并在讨论中形成了“合理归并税种”为实施房地产税前提的基本共识。也就是说，开征房地产税，需要先对现行涉及房地产交易、保有环节的各类税负、行政事业性收费进行清理或者归并。

房地产税将不仅涉及新增房屋持有环节税负的工作，还将涉及“城镇土地使用税”等涉及土地税费的归并工作，因此这一改革的工作量极大。与土地有关的主要税种包括“城镇土地使用税”和“土地增值税”，均归属地方财政。

按照当前研究的“房地产税”思路，第一步很可能将首先对城镇土地使用税和目前仅对经营生产性物业征收的房产税合并征收，湖南、湖北已经提交了以这一归并征收为方式的有关研究方案。

所谓现行房产税，即1986年开始实施征收的房产税。根据《房产税暂行条例》的规定，房产税只对城市经营、生产性物业征收，城市居民住宅豁免征收。但在2010年房产税改革初期启动时，财政部曾一度提出对现行《房产税暂行条例》进行修订，取消对城市居民住房的豁免优惠。

拟划定免征面积

在中共十八届三中全会《决定》提出“房地产税”之前，重庆、上海两城市已经进行了房产税的试点征收工作。此后，杭州、北京等城市，也上报了试点征收房产税的技术性方案，杭州市还形成了具体方案，经过了住建部、财政部和国家税务总局的会签。

但是，在会签完成下发实施之前，国务院紧急叫停了杭州版房产税方案。至此，房产税试点扩围工作“全面暂停”。有关主管部门的思路，也由房产税向房地产税方向调整。

不过，杭州房产税试点方案中的部分思路，却在实际上得以保留并转移到房地产的研究思路当中，这个思路就是划定房地产税征收的人均免征面积。

杭州市上报的房产税试点方案，基本比照上海市房产税试点方案的思路进行设计，对增量房产征收房产税。但是，其与上海房产税试点方案最大的区别即在于，通过划定人均免征面积，确定免征部分的额度，而不是以首套、二套等标准划分。

在房地产税思路的讨论中，划定免征面积的方式，也得到了较大的认可。即通过以户为单位，以人均为标准，对超出家庭(户)免征面积部分的面积，征收房地产税，既可以确保基本住房需求的负担不增加，也可以对住房结构调整、去投资化等方面的问题起到引导作用。

据了解，一旦这一思路得以通过，划定免征面积的权力将下放给地方政府，并要求向中央政府备案。

此外，讨论中还有思路提出，在划定免征面积的基础上，根据超出面积部分的程度，施加累进税率，超出越多，税率越高。但这一点，尚未形成最终共识。